Kündigung Mietvertrag: Anwalt hilft

Kündigungsgründe für den Mieter

Ist keine Mindestmietdauer oder ein befristeter Mietvertrag vereinbart, dann brauchen Mieter keinen Grund, um ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Um einen Mietvertrag fristlos zu kündigen, braucht ein Mieter dagegen handfeste Gründe, die die Fortführung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar machen, ohne dass die Gründe dafür bei ihm selbst liegen. Hier ein paar Beispiele, wann eine fristlose Kündigung durch den Mieter möglich ist:

• Die Wohnung ist unbewohnbar, z.B. nach einem Hochwasser oder wegen Bauarbeiten
• Von der Wohnung gehen erhebliche Gesundheitsgefahren aus, z.B. durch starken Schimmel oder nicht eingehaltene Brandschutzvorschriften
• Der Vermieter hat die Wohnung ohne Erlaubnis mit einem Zweitschlüssel betreten
• Die tatsächliche Wohnfläche ist um mindestens 10 % kleiner, als im Mietvertrag angegeben

In den meisten Fällen hat der Mieter den Vermieter allerdings vorher abzumahnen und eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen, bevor er die Wohnung fristlos kündigen darf.

Kündigungsgründe für den Vermieter

Vermieter haben es dagegen deutlich schwerer, Wohnraummietverträge zu kündigen. Sie brauchen gute Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags. Diese Gründe sind gesetzlich stark eingeschränkt. Eine Kündigung einer Mietwohnung ist einerseits möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das gilt insbesondere dann, wenn er Eigenbedarf anmeldet oder durch die weitere Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird. Letzteres ist dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft werden soll, der Kaufpreis aber durch den bestehenden Mietvertrag unzumutbar reduziert wird. Auch ein geplanter Abriss oder eine geplante Kernsanierung reichen hierfür aus. In vielen Fällen können sich Mieter allerdings auf die Härtefallklausel berufen, wenn ihr Interesse, in der Wohnung zu bleiben, das Interesse des Vermieters überwiegt. Es ist Auslegungssache, was für den Vermieter „unzumutbar“ ist.

Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt. Das gilt insbesondere, in folgenden Fällen:

• Der Mieter zahlt den vereinbarten Mietzins nicht. In der Regel ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung schon bei zwei ausstehenden Monatsmieten möglich
• Störung des Hausfriedens durch den Mieter*
• Beschädigung der Wohnung durch den Mieter*
• Untervermietung ohne Erlaubnis*

In den mit * gekennzeichneten Fällen ist eine fristlose Kündigung erst nach einer erfolglosen Abmahnung möglich. Nur in besonders schweren Fällen darf der Vermieter auch ohne Abmahnung kündigen.

Besondere Regeln gelten bei Untermietverträgen, in Wohnheimen und bei möblierten Zimmern sowie bei Einliegerwohnungen und für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst wohnt. Hier kann der Vermieter in vielen Fällen ohne einen besonderen Grund kündigen.

Herr Rechtsanwalt Philipp Krasa vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter aus der Region Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach bei der Durchsetzung oder Abwehr von Mietvertragskündigungen.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Eigentümer selbst, einer seiner Familienangehörigen oder ein Angehöriger seines Haushalts die Wohnung selbst braucht. Als Familienangehörige gelten dabei Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Die beabsichtigte Unterbringung von Haushaltshilfen und Pflegepersonal oder eines Hausmeisters fällt zwar nicht unter die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung. Sie kann jedoch als berechtigtes Interesse zählen.

Der Vermieter hat zu begründen, warum er gerade diese Wohnung für den Eigenbedarf braucht. Das gilt insbesondere, wenn er mehrere Wohnungen hat und erst recht, wenn andere Wohnungen frei sind.

Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung begründet ist, können viele Mieter soziale Härte geltend machen und die Kündigung der Wohnung so abwenden. Das gilt beispielsweise für Kranke und Schwangere sowie teilweise für auch ältere Mieter. Wenn es für den Mieter unmöglich ist, eine andere zumutbare Wohnung zu finden, zählt dies ebenfalls als Härtefall.

Gut zu wissen: Fällt der Grund für die Eigenbedarfskündigung vor dem Auszug (z.B. durch den Tod des Verwandten) weg, dann darf der Mieter bleiben; er muss es aber nicht, wenn er schon eine neue Wohnung gefunden hat.

Vorsicht: Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Rechtsanwalt Phillip Krasa unterstützt einerseits Vermieter bei der Prüfung, Begründung und Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen. Andererseits vertritt er auch Mieter bei der Abwehr von unzulässigen Kündigungen. Bei Bedarf hilft er Mietern und Vermietern bei der Gestaltung von Mietverträgen. In diesen kann beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden.

Kündigungsfristen im Mietrecht

Erfolgt die Kündigung des Mietvertrags nicht fristlos, gilt im Mietrecht die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Das bedeutet: Nach der Kündigung müssen drei volle Kalendermonate vergehen, wobei bei einem Eingang der Kündigung bis zum 3. Werktag dieser Monat noch mitzählt. Für Mieter gilt diese Kündigungsfrist unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter gelten dagegen gestaffelte Kündigungsfristen:

• 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
• 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren bis zu 8 Jahren
• 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, gilt außerdem eine Sperrfrist von drei Jahren für die neuen Eigentümer. Das gilt auch bei einem Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber. In diesem Zeitraum dürfen Vermieter keinen Eigenbedarf oder eine anderweitige angemessene Verwertung geltend machen. Die Fristen beginnen mit der Veräußerung. Eine solche Umwandlung ist auch die Aufteilung eines bis dahin rechtlich ungeteilten Hauses in einzelne Wohnungen, an denen dann ein individuelles Eigentum im Sinne des WEG-Rechts besteht. In vielen Gemeinden gilt eine verlängerte Frist von 10 Jahren. Im Großraum betrifft dies Nürnberg, Fürth und Erlangen, Schwabach, Forchheim, Stein, Feucht, Schwaig und Wendelstein.

Abweichende Kündigungsfristen gelten bei Untermietverträgen, in Wohnheimen, bei möblierten Zimmern sowie bei Einliegerwohnungen bzw. in Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt.

Kündigung trotz vertraglicher Mindestmietdauer oder befristetem Mietvertrag

Bei einem befristeten Mietvertrag (Zeitvertrag) oder wenn vertraglich eine Mindestmietdauer vereinbart wurde, dürfen Mieter und Vermieter den Mietvertrag in dieser Zeit nicht regulär kündigen. Das bedeutet: Der Mieter darf nicht einfach nach einer vorzeitigen Kündigung ausziehen. Der Vermieter darf keinen Eigenbedarf geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Befristung bzw. die Mindestmietdauer auch rechtmäßig vereinbart wurde. Eine fristlose Kündigung ist für beide Parteien weiterhin möglich. Von Mieterseite kann der Vertrag außerdem gekündigt werden, wenn:

• die Miete erhöht wird (außer bei Indexmiete und Staffelmiete)
• der Mieter stirbt oder
• die Erlaubnis zur berechtigten Untervermietung verweigert wird

Bei einem unbefristeten Vertrag mit vereinbarter Mindestmietdauer kann der Mieter in besonderen Härtefällen auch vor Ablauf der Mindestmietdauer kündigen. Er zahlt dann aber Schadensersatz, wenn der Vermieter keinen Nachmieter findet.

Vorsicht: Wurde der Mietvertrag befristet abgeschlossen, dann endet er automatisch mit dem Ablauf der Frist – ohne Kündigung durch den Mieter oder Vermieter.
Gut zu wissen: Bei einem befristeten Mietvertrag ist – sofern nichts anderes vereinbart wurde – keine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.

Kündigungsrecht bei Mieterhöhung

Wenn der Vermieter die Miete erhöht, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das gilt sowohl wenn der Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird als auch beim Umlegen von Modernisierungskosten auf die Mieter. Es gilt jedoch nicht bei den regelmäßigen Mieterhöhungen im Rahmen einer Indexmiete oder Staffelmiete.

Der Mieter hat nach § 561 BGB „bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters“ über die Mieterhöhung Zeit, seine Kündigung zu erklären. Die Kündigungsfrist läuft dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Räumungsklagen

An dem Tag, an dem die Kündigung wirksam wird, muss der Mieter die Wohnung bzw. das Haus räumen. Tut er das nicht, hat er dem Vermieter den dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Der Vermieter darf nach Ablauf der Kündigungsfrist aber nicht einfach die Tür aufbrechen, die Wohnung ausräumen und das Schloss austauschen. Stattdessen kann er eine Räumungsklage einreichen. Häufig stellt sich erst im Zuge der Räumungsklage heraus, dass die Kündigung gar nicht zulässig war. Selbst wenn die Kündigung grundsätzlich rechtlich zulässig ist, kann das Gericht die Räumungsklage abweisen. Das ist dann der Fall, wenn ein besonderer Härtefall z.B. schwere Krankheit des Mieters vorliegt oder die ausstehende Miete inzwischen nachbezahlt wurde.

Ein Räumungsklageverfahren kann sich mehrere Monate, teilweise sogar Jahre hinziehen. Selbst bei einer erfolgreichen Räumungsklage kann der Mieter im Prozess eine Räumungsfrist beantragen. Sie beträgt in der Regel zwei Monate und kann maximal auf ein Jahr verlängert werden. Auch nach der Räumungsfrist kann in besonderen Härtefällen z.B. bei Selbstmordgefahr noch Vollstreckungsschutz gewährt werden.

Rechtsanwalt Philipp Krasa unterstützt einerseits Mieter, die sich gegen ungerechtfertigte Räumungsklagen wehren oder Vollstreckungsschutz beantragen. Andererseits hilft er auch Vermietern dabei, eine Räumung durchzusetzen oder ihre Interessen bei Gericht zu vertreten. Beispielsweise kann eine ausstehende Miete auch durch Gehaltspfändungen eingezogen werden. So wird eine langwierige Räumungsklage vermieden. In vielen Fällen kann auch Rechtsanwalt Roland Tilch, Fachanwalt für Sozialrecht, beiden Seiten dabei helfen, eine Lösung zu finden. Beispielsweise können Mieter Wohngeld oder Arbeitslosengeld II beantragen. Die Mietzahlungen erfolgen dann zukünftig direkt durch das Sozialamt bzw. Jobcenter.

Kündigung im Gewerbemietrecht

Das Gewerbemietrecht ist kein rechtsfreier Raum, was die Kündigung von Mietverträgen angeht. Der gesetzliche Mieterschutz ist hier aber deutlich schwächer ausgeprägt als bei Wohnungen. Daher sollten Mieter (und Vermieter) beim Abschluss von Mietverträgen die Kündigungsrechte so festlegen wie es den wechselseitigen Interessen entspricht.

Rechtsanwalt Philip Krasa und die Kanzlei Dr. Sonntag Rechtsanwälte unterstützen sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Durchsetzung oder Abwehr von Kündigungen bei Gewerbemietverträgen sowie bei der rechtssicheren Vertragsgestaltung.

Rechte und Pflichten beim Auszug

Grundsätzlich muss ein Mieter seine Wohnung nach Ende des Mietvertrags in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben. Das bedeutet, dass Beschädigungen beseitigt, Möbel des Mieters entfernt und eine bauliche Veränderung zurückzubauen sind. Hat der Mieter selbst einen Teppich oder anderen Bodenbelag verlegt, hat er diesen – sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart ist – ebenfalls zu entfernen. Sind die Wände in schwer vermietbaren Farben gestrichen oder tapeziert, sind sie in einer neutralen Farbe zu überstreichen. Mit Weiß ist man dabei immer auf der sicheren Seite.

Oft wird eine „besenreine“ Übergabe vereinbart. Das bedeutet, dass der Mieter grobe Verschmutzungen wie beispielsweise auch Kalkflecken zu entfernen, die Wohnung zu kehren und zu staubsaugen hat. Bohrlöcher in üblichem Umfang sind dagegen nicht zu beseitigen.

Zu Schönheitsreparaturen ist der Mieter beim Auszug nur verpflichtet, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Da hierfür in Standard-Mietverträgen lange Zeit Klauseln verwendet wurden, die der BGH inzwischen als unzulässig ansieht, dürfen viele Mieter auch ohne Schönheitsreparaturen ausziehen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen diverse Maßnahmen nach dem Abwohnen einer Wohnung, beispielsweise das Streichen von Wänden, Heizkörpern, Türen und der Innenseite von Fenstern.

Nach dem Auszug hat der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen – mit den aufgelaufenen Zinsen. Vor der Erstattung darf er rückständige Mietzahlungen, vom Mieter zu tragende Reparaturkosten, Nachzahlungen für die Nebenkosten oder fällige Schadensersatzforderungen von der Kaution abziehen. Da nicht alle diese Kosten kurz nach dem Auszug bereits feststehen, kann der Vermieter eine angemessene Frist abwarten, bis er die Kaution zurückzahlt. Nebenkostenabrechnungen werden immer erst im Folgejahr erstellt. Deshalb kann diese Frist sehr lange sein. Unter Umständen kann der Mieter eine Teilrückzahlung verlangen, wenn die restlichen Forderungen des Vermieters absehbar deutlich geringer ausfallen als die Gesamtkaution.

Gut zu wissen: Übersteigen die Forderungen des Vermieters die Kaution, dann kann er die Mietkaution vollständig behalten und die verbleibenden Forderungen zusätzlich beim Mieter geltend machen.

Rechtsanwalt Philipp Krasa und unterstützt sowohl Mieter als auch Vermieter, wenn es Streit um die Rückgabe von Mietwohnung und die Rückzahlung der Kaution geht.