Die Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung: Gründe

Um Eigenbedarf anmelden zu können, braucht der Vermieter einen konkreten Anlass, der nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist, sodass eine zulässige „Bedarfsperson“ die Wohnung benötigt. Zu diesem privilegierten Familienkreis gehören insbesondere:

• Der Vermieter selbst sowie seine
• Kinder, Stiefkinder und Enkel,
• Ehepartner und nicht-eheliche Lebenspartner,
• Eltern und Großeltern,
• Schwiegereltern und
• Geschwister.

Weitere Familienmitglieder wie Onkel und Tanten, Kinder von nicht-ehelichen Lebenspartnern oder Patenkinder zählen in der Regel nicht zum privilegierten Familienkreis.

Als Anlass für eine Eigenbedarfskündigung kommen unter anderem folgende Beispiele infrage:

• Die familiäre Situation der Bedarfsperson hat sich geändert, wodurch eine größere oder kleinere Wohnung nötig wird. Das kann beispielsweise bei Hochzeit, Geburt oder Auszug von Kindern sowie Scheidung oder Tod des Ehepartners der Fall sein.
• Die Bedarfsperson kann aus gesundheitlichen Gründen nicht in der bisherigen Wohnung bleiben, beispielsweise weil diese nicht rollstuhlgerecht ist und auch nicht ausgebaut werden kann.
• Wegen einer neuen beruflichen Situation benötigt die Bedarfsperson einen Haupt- oder Zweitwohnsitz in der Nähe des Arbeitsplatzes.
• Die Bedarfsperson benötigt zusätzlichen Platz für eine Haushaltshilfe oder Pflegekraft.
• Die Bedarfsperson kann sich die bisherige Wohnung nicht mehr leisten oder hat dort selbst eine Kündigung erhalten.

Gut zu wissen: Der Vermieter kann nicht nur wegen Pflichtverletzungen des Mieters und Eigenbedarf den Mietvertrag kündigen, sondern auch, wenn er durch die Fortführung an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert“ würde. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein fast leerstehendes Gebäude abgerissen werden soll. Natürlich betreuen wir Sie auch in solchen Fällen, allerdings steht das in diesem Text nicht im Fokus.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung stellt eine ordentliche Kündigung dar. Das bedeutet, dass der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten hat – selbst wenn er selbst dringend eine Unterkunft benötigt. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen dabei:

• 3 Monate bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren
• 6 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren bis zu 8 Jahren
• 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren

Die Mietdauer berechnet sich dabei „seit der Überlassung des Wohnraums“, nicht ab Vertragsschluss. Die Kündigungsfrist ist in vollen Kalendermonaten angegeben, wobei der Monat noch voll zählt, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag zugestellt wird.

Sind im Mietvertrag längere Fristen vereinbart, gelten diese. In vielen älteren Mietverträgen findet sich beispielsweise noch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten nach 10 Jahren Mietdauer. Die Eigenbedarfs-Kündigung ist außerdem nicht möglich, wenn eine vereinbarte Mindestmietdauer noch nicht abgelaufen ist oder wenn sie im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

Neben der Kündigungsfrist hat der Vermieter unter Umständen noch eine Sperrfrist zu beachten: Wird ein bisher einheitliches Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und diese dann verkauft, gilt für die neuen Eigentümer ab dem Kauf eine Sperrfrist von 3 Jahren, bevor sie Eigenbedarf anmelden können. Die Landesregierungen können Gebiete ausweisen, in denen die Sperrfrist sogar 10 Jahre beträgt. Im Großraum Nürnberg gilt das für die Städte und Gemeinden Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Forchheim, Stein, Feucht, Schwaig und Wendelstein.

Eigenbedarfskündigung abwehren

Ein Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine Eigenbedarfskündigung abzuwehren:

• Die Kündigung kann aufgrund von formalen Fehlern ungültig sein.
• Der Eigenbedarf selbst könnte angreifbar sein. Das ist unter anderem der Fall, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, der Vermieter also z.B. gar nicht einziehen will. Außerdem könnte der Vermieter den Eigenbedarf für eine unzulässige Person geltend machen, beispielsweise für einen Freund. Schließlich ist es möglich, dass die Wohnung gar nicht bedarfsgerecht ist.
• Es könnte eine besondere soziale Härte vorliegen, beispielsweise weil der Mieter schwer krank oder schwanger ist oder wenn er keine zumutbare Wohnung finden kann. Hier werden die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abgewogen.

Fällt der Grund für den Eigenbedarf weg, bevor der Mieter ausgezogen ist, hat er eine Bleibeoption. Daher hat der Vermieter ihn darüber zu informieren. Er kann dann aber trotzdem ausziehen, beispielsweise, wenn er schon eine Wohnung gefunden hat.

Gut zu wissen: Zieht der Mieter aufgrund der Eigenbedarfskündigung aus und kann später nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, hat er Anspruch auf Schadensersatz, beispielsweise für Umzugskosten oder eine höhere Miete. Weigert sich der Mieter auszuziehen und verliert anschließend die Räumungsklage, kann er sogar selbst gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Als erfahrener Anwalt für Mietrecht prüft Philipp Krasa für Mieter, ob eine Eigenbedarfskündigung abgewehrt werden kann und vertritt betroffene Mieter auch bei einer Räumungsklage.

Eigenbedarfskündigung durchsetzen

Wer als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen will, sollte bereits die eigentliche Kündigung gut vorbereiten. Inhaltliche oder formale Fehler können sonst dazu führen, dass der Mieter vor Gericht Recht bekommt. Wir empfehlen daher, sich frühzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen und nicht erst, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen.

Wenn der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen und anschließend eine Zwangsräumung veranlassen. Beides kann sich aber hinziehen, sodass es oft sinnvoller ist, eine gütliche Einigung mit dem Mieter zu finden.

Die Kanzlei Dr. Sonntag Rechtsanwälte hilft sowohl bei der rechtssicheren Formulierung von Eigenbedarfs-Kündigungen und der Verhandlung mit Mietern als auch bei Räumungsklagen und Zwangsräumungen sowie ggf. bei der Durchsetzung von Schadensersatz.