Mieterhöhungen: Anwalt für Mietrecht klärt auf
Mieter investieren selbst oft viel in „ihre“ Wohnung oder „ihr“ Haus, zum Beispiel in schöne Tapeten, neue Böden, passende Vorhänge und in teure Einbau-Möbel. Sie richten sich wie Eigentümer einer Immobilie ein und sind es aber nicht. Viele Mietverhältnisse laufen sehr lange, teilweise über Jahrzehnte. Die ursprünglich vereinbarte Miete ist dann nicht mehr angemessen. Dies führt zu einem Spannungsverhältnis zwischen berechtigten Interessen des Vermieters an einer Mieterhöhung und dem Schutz der Mieter, die einiges an Geld in „Ihr“ Zuhause rein investiert haben. Mieter und Vermieter fragen sich daher, ob eine Mieterhöhung erlaubt und in welcher Höhe sie zulässig ist.
Philipp Krasa, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, erklärt die wichtigsten Aspekte bei Mieterhöhungen. Unsere Kanzlei steht sowohl Vermietern bei der rechtssicheren Gestaltung und Durchsetzung von Mieterhöhungen als auch Mietern bei der Abwehr von unzulässigen Mieterhöhungen zur Seite – und das für Mandanten aus Fürth, Nürnberg, Erlangen, Schwabach und der Region.
Von unserer Kanzlei an der Grenze zwischen Nürnberg und Fürth aus beraten wir Sie gerne persönlich, telefonisch oder per E-Mail. Senden Sie uns Ihr Anliegen mit den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF-Datei per E-Mail, Fax oder Post. Dann schauen wir uns die Unterlagen an und werden uns mit Ihnen in Verbindung setzen. Ein Mandat kommt erst mit einer schriftlichen Mandatserteilung zustande. Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung leisten können.
Mit Ihren Anfragen und Mandaten sind Sie uns aus Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, ganz Mittelfranken und auch darüber hinaus aus der Region willkommen. Wir sind gerne für Sie da.
Mieterhöhung: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Ist im Mietvertrag keiner der untenstehenden Sonderfälle vereinbart, dann darf der Vermieter die Mietzinszahlung nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Für deren Ermittlung gibt es folgende Optionen:
- ein (vom Vermieter zu bezahlendes) Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
- die Nennung der Miethöhe für 3 vergleichbare Wohnungen
- den (qualifizierten) Mietspiegel oder ggf. eine Mietdatenbank. Mietspiegel gibt es in der Region unter anderem in den Städten Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach.
Dabei gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Mieterhöhung (als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) darf in drei Jahren nicht mehr als 20 % ausmachen. In Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze nur bei 15 %. Das ist in den oben genannten Städten Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach der Fall.
Außerdem gelten bei der Mieterhöhung Fristen: Nach dem Einzug oder dem Wirksamwerden der letzten Anpassung des Mietzinses hat der Vermieter mindestens 12 Monate mit der nächsten Ankündigung einer Mieterhöhung zu warten. Zwischen deren Ankündigung und Wirksamwerden müssen zwei volle Kalendermonate liegen, sodass Mieterhöhungen frühestens alle 15 Monate erfolgen dürfen.
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zwischen der Ankündigung und dem Wirksamwerden zu, hat der Vermieter drei Monate Zeit, dagegen zu klagen. Ohne Zustimmung des Mieters oder einem entsprechenden Urteil wird die Mieterhöhung daher nicht wirksam.
Wir unterstützen Vermieter u.a. bei der korrekten Berechnung der Vergleichsmiete, bei der rechtssicheren Formulierung von Anschreiben sowie bei der Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens vor Gericht. Mieter unterstützen wir bei der Abwehr überhöhter oder formal falscher Mietanpassungen, beispielsweise wenn die Vergleichsmiete nicht korrekt ermittelt wurde oder Fristen nicht eingehalten wurden.
Mieterhöhung bei Modernisierung (Modernisierungsumlage, Luxussanierung)
Unabhängig von der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter auch die sogenannte Modernisierungsumlage für eine Mieterhöhung nutzen. Dadurch werden Mieter an den Kosten für eine Erhöhung des Wohnwertes beteiligt, beispielsweise, wenn nachträglich ein Aufzug eingebaut wird. Manchmal dient eine „Luxussanierung“ aber auch dazu, Mieter aus den Mietverhältnissen zu drängen.
Dabei ist die Abgrenzung zwischen einer Modernisierung und den allein vom Vermieter zu tragenden Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen nicht immer so einfach. Eine nachträgliche Dämmung der Außenwände gilt als Modernisierung. Die Sanierung einer Hauswand, an der der Putz bereits abfällt, ist es nicht. Wird eine kaputte Fassade gedämmt, ist die Abgrenzung daher schwierig.
Neben den (geschätzten) Erhaltungsaufwendungen, die sich der Vermieter spart, muss er eine erhaltene staatliche Förderung von den Kosten abziehen. Von den verbleibenden Modernisierungskosten kann er dann 8 % auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Mieterhöhung darf maximal 3 € pro Monat und Quadratmeter betragen (2 €, wenn die Miete vorher unter 7 € pro Quadratmeter lag). Verwaltungs- und Finanzierungskosten trägt der Vermieter selbst.
Fordert der Vermieter die Mieterhöhung, muss er eine Kostenrechnung mit Erläuterungen beifügen. Zwischen der Mieterhöhungsankündigung und ihrem Wirksamwerdens müssen zwei volle Kalendermonate liegen.
Rechtsanwalt Philipp Krasa unterstützt Vermieter bei der komplexen Berechnung der Modernisierungsumlage sowie bei der Formulierung und Durchsetzung der Mieterhöhungen. Umgekehrt unterstützt er auch Mieter bei der Abwehr von unzulässigen oder überhöhten Modernisierungsverlangen.
Mieterhöhung bei Sozialwohnungen
Im öffentlich geförderten Wohnungsbau – also bei Sozialwohnungen – gibt es eine Besonderheit: das Prinzip der Kostenmiete. Der Vermieter darf nur dann die Miete erhöhen, wenn er nachweist, dass seine Kosten gestiegen sind.
Mieterhöhungen und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse bezieht sich auf neu abgeschlossene Mietverträge und hat daher keinen direkten Einfluss auf die Möglichkeiten zur Mieterhöhung. Allerdings dürfte sie sich dämpfend auf die Mietzinsen in neu abgeschlossenen Mietverträgen auswirken und damit auch auf den Mietspiegel. Mieter können sich durchaus auf die Mietpreisbremse berufen, um ihre Miete zu reduzieren. Bei solchen Fragen unterstützen wir sowohl Mieter als auch Vermieter.
Indexmiete und Staffelmiete
Mieter und Vermieter können bereits bei Abschluss des Mietvertrags zukünftige Mieterhöhungen vereinbaren, entweder mit einer Indexmiete oder mit einer Staffelmiete.
Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an die jährliche Inflation gekoppelt. Der Vermieter macht die Mieterhöhung dann schriftlich geltend und erläutert sie. Die erhöhte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung fällig. Solche Mieterhöhungen sind losgelöst von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeutet: Fällt die Inflation hoch aus, zahlen die Mieter möglicherweise mehr als die ortsübliche Miete. Sie können sich auch nicht auf die Kappungsgrenze berufen. Fällt die Inflation niedrig aus, wird der Vermieter mit einer vergleichsweise niedrigeren Miete leben. Selbst eine Modernisierungsumlage ist bei einem vereinbarten Index dann zulässig, wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen wurde, beispielsweise durch ein Gesetz.
Bei der Staffelmiete werden die zukünftigen Mieten bzw. die jährlichen Mieterhöhungen als wachsender Geldbetrag bereits im Vertrag festgelegt. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist hier ebenfalls ausgeschlossen, ebenso eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Mieterhöhung bei Gewerbemiete
Im Vergleich zu Wohnraummietverträgen ist der gesetzliche Schutz von gewerblichen Mietern deutlich schwächer ausgeprägt. Für den Gewerberaumvermieter ist es grundsätzlich möglich, den Mietvertrag zu kündigen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Daher ist es bei Gewerbemietverträgen für Mieter und Vermieter besonders wichtig, genau auf die Vertragsgestaltung zu achten und derartige Kündigungen auszuschließen. Rechtsanwalt Phillip Krasa berät daher auch die Erstellung oder Prüfung von Gewerbemietverträgen. Bei Streit über eine Mieterhöhung stehen wir sowohl Mietern als auch Vermietern zur Seite.
Erhöhung Nebenkosten
Eine Erhöhung der Mietnebenkosten stellt grundsätzlich keine Mieterhöhung im rechtlichen Sinne dar. Hier werden lediglich die (voraussichtlichen) Nebenkosten weitergereicht. Sie ist daher sowohl zeitlich als auch der Höhe nach unabhängig von den oben dargestellten Möglichkeiten zur Mieterhöhung möglich.
Philipp Krasa
Philipp Krasa ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er hilft sowohl Vermietern bei der Berechnung, Erstellung und Durchsetzung von rechtssicheren Mieterhöhungen als auch Mietern, die sich gegen unrechtmäßige und überhöhte Mieterhöhungen wehren.