Außerordentliche, fristlose Kündigung der Wohnung

Normalerweise haben sich Mieter und Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags an die gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen zu halten. Das gilt beispielsweise bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter oder wenn der Mieter umziehen möchte. In besonderen Ausnahmesituationen kann der Mieter oder der Vermieter aber ein das Mietverhältnis fristlos kündigen. Voraussetzung dafür ist eine schwerwiegende Pflichtverletzung durch die jeweils andere Vertragspartei. Die möglichen Gründe für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags unterscheiden sich dabei zwischen fristlosen Kündigungen durch den Vermieter und fristlosen Kündigungen durch den Mieter.

Philipp Krasa, unser Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in allen Mietrechtsfragen. Unter anderem schließt das sowohl die Durchsetzung als auch die Abwehr einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags sowie ggf. die Forderung von Schadensersatz ein.

Bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung weist ein Vermieter mit dem Zeigefinger den Weg zur Tür, um von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

In unserer Kanzlei an der Grenze zwischen Nürnberg und Fürth beraten wir Sie gerne persönlich, telefonisch oder per E-Mail. Senden Sie uns Ihr Anliegen mit den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich per Post oder als PDF-Datei per E-Mail. Dann schauen wir uns die Unterlagen an und werden uns mit Ihnen in Verbindung setzen. Ein Mandat kommt erst mit einer schriftlichen Mandatserteilung zustande. Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung leisten können.

Mit Ihren Anfragen und Mandaten sind Sie uns aus Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach und aus der Region willkommen. Wir sind gerne für Sie da.

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Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Da das Mietrecht in Deutschland großenteils dem Schutz der Mieter vor Willkür dient, hat der Vermieter nur begrenzte Möglichkeiten für eine fristlose Kündigung der Wohnung. In den meisten Fällen hat er das Verhalten des Mieters außerdem zunächst abzumahnen und kann erst bei einer Wiederholung die außerordentliche Kündigung aussprechen. Eine fristlose Kündigung kommt vor allem in folgenden Fällen in Betracht:

Ausstehende Zahlungen: Die wichtigste Pflicht des Mieters ist es, seine Miete sowie die Kaution pünktlich und in voller Höhe zu bezahlen. Daher kann der Vermieter in folgenden Fällen auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen:

Die Mietschulden summieren sich auf 2 Brutto-Monatsmieten.
Die Miete wird an 2 direkt aufeinander folgenden Terminen nicht vollständig gezahlt und die Schulden belaufen sich in der Summe auf mehr als eine Monatsmiete.
Der Mieter schuldet dem Vermieter fällige Kautionszahlungen in Höhe von 2 Netto-Monatsmieten.

Der Mieter verursacht Schäden an Wohnung oder Haus: Nicht nur unerlaubte Umbaumaßnahmen können hinreichend für eine fristlose Kündigung der Wohnung sein, sondern beispielsweise auch mangelndes Lüften oder Heizen. Immerhin können dadurch Schimmel oder Frostschäden entstehen.

Fortgesetzte Verstöße gegen die Hausordnung können ebenfalls ein Grund für eine außerordentliche Kündigung der Wohnung sein. Das gilt beispielsweise für Lärmbelästigung.

Gewalt, Beleidigung oder Bedrohung gegenüber dem Vermieter können – auch ohne Abmahnung – für eine fristlose Kündigung ausreichen.

Nicht vereinbarungsgemäße Nutzung: Wird eine Wohnung ohne Genehmigung durch den Vermieter beispielsweise gewerblich genutzt oder untervermietet, kann das einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen.

Zieht der Mieter nach der fristlosen Kündigung der Wohnung nicht freiwillig aus, kann der Vermieter ihn nur durch eine Räumungsklage zum Auszug zwingen. Dies dauert teilweise mehrere Monate. Zahlt der Mieter inzwischen seine Mietschulden, kann die fristlose Kündigung des Mietvertrags sogar hinfällig werden. Der Vermieter kann das vermeiden, indem er bereits bei der ersten ausgebliebenen Mietzahlung eine Abmahnung schickt und zusätzlich zur fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausspricht.

Schon kleine inhaltliche oder formale Fehler bei einer (fristlosen) Kündigung der Wohnung können dazu führen, dass die Räumungsklage zu Gunsten des Mieters ausgeht. Daher empfehlen wir, bereits bei der Formulierung der Kündigung einen Anwalt hinzuzuziehen.

Gut zu wissen: Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist das kein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Auch Mieter können – meist ebenfalls nach einer Abmahnung – ihre Wohnung fristlos kündigen, wenn eine Fortführung des Mietvertrags für sie unzumutbar ist und der Grund dafür in der Sphäre des Vermieters liegt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart nutzen kann. Beispiele dafür sind:

Der Vermieter übergibt die Mietwohnung nicht bzw. nicht fristgerecht.
Dem Mieter wird die Nutzung des vereinbarten Mietobjekts nachträglich entzogen, beispielsweise, wenn ein mitvermietetes Dachabteil in Wohnraum umgewandelt und anderweitig vermietet wird.
Es gibt erhebliche Mängel an der Wohnung, die der Vermieter zu vertreten hat. Dies gilt besonders, wenn durch die Mängel Leben oder Gesundheit des Mieters gefährdet werden.
Die Wohnung wird zerstört, beispielsweise durch einen Brand.

Auch das Verhalten des Vermieters (oder der von ihm beauftragten Personen wie Hausmeister oder Hausverwaltung) kann zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung berechtigen, unter anderem wenn der Vermieter

die Wohnung betritt, ohne dass eine Zustimmung des Mieters oder ein Notfall vorliegt.
den Mieter betrügt, beispielsweise bei der Betriebskostenabrechnung.
den Mieter bedroht, beleidigt oder angreift.

Da eine fristlose Kündigung zu begründen und diese Gründe auch zu bewiesen sind, kann es Sinn machen, anstatt der oder zusätzlich zur fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. So kann sichergestellt werden, dass das Mietverhältnis spätestens nach der gesetzlichen Kündigungsfrist endet. Angesichts der Komplexität der Rechtsprechung ist es sinnvoll, sich bereits vor der außerordentlichen Kündigung an einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Gut zu wissen: Mit einer (zulässigen) fristlosen Kündigung der Wohnung lässt sich auch die Mindestmietdauer umgehen.