Nießbrauch-Recht: Immobilien-Erbe sinnvoll gestalten
Unter Nießbrauch versteht man das vom Eigentümer eingeräumte Recht, eine Sache oder ein Recht zu nutzen und auch die Erträge daraus zu behalten. Am häufigsten wird ein Nießbrauch bei Immobilien gewährt, also bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Das Nießbrauch-Recht muss bei Immobilien im Grundbuch eingetragen werden. Der Nießbrauch geht dabei über ein reines Wohnrecht hinaus: Der „Nießbraucher“ (also der Inhaber des Nießbrauchrechts) kann das Haus oder die Wohnung nicht nur selbst bewohnen und z.B. Obst aus dem Garten ernten, sondern er kann die Immobilie auch vermieten oder verpachten und die Einnahmen behalten. Nur der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen, wobei das Nießbrauchrecht dabei erhalten bleibt.
Ein Nießbrauch kann weder vererbt noch übertragen werden. Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers, sofern er nicht bereits vorher darauf verzichtet hat.
Das Nießbrauchrecht kann unter anderem genutzt werden, um Immobilien steuersparend zu übertragen. Außerdem ist es die Basis für ein Modell der sogenannten Immobilienrente.
Nießbrauch: Haus steuersparend vererben oder verschenken
Bei größeren Erbschaften kassiert der Staat normalerweise auch viel Erbschaftssteuer. Erblasser können dies unter anderem vermeiden, indem sie das vererbte Vermögen (auf dem Papier) verringern oder indem Freibeträge wiederholt ausgeschöpft werden. Dabei kann das Nießbrauchrecht helfen. Dazu zwei Beispiele:
Erbe durch Schenkung vorwegnehmen
Ein geschiedenes Elternteil ist Eigentümer von mehreren Immobilien, die nach dem Tod die Kinder bekommen sollen. Indem bereits zu Lebzeiten ein Teil der Immobilien an die Kinder überschrieben wird, kann der Freibetrag von 400.000 € pro Kind und Elternteil bei der Schenkungssteuer bzw. der Erbschaftssteuer nicht nur ein Mal, sondern wiederholt alle 10 Jahre ausgenutzt werden. Durch die Eintragung eines Nießbrauchrechts für den Elternteil kann dieser weiter die Mieten für die Immobilien beanspruchen und die verschenkten Immobilien sind durch den Nießbrauch auf dem Papier weniger wert.
Alternative zum Berliner Testament
Mit einem sogenannten Berliner Testament will ein Paar sicherstellen, dass der überlebende Ehepartner versorgt ist und nicht dadurch belastet wird, dass er das Erbe des zuerst versterbenden zu teilen hat. Das hat allerdings den Nachteil, dass der erbschaftssteuerliche Freibetrag der Kinder beim ersten Todesfall nicht genutzt wird. Außerdem wird der überlebende Ehepartner ggf. durch eine hohe Erbschaftssteuer belastet und ggf. ist ein Pflichtteil auszuzahlen. Steuerlich günstiger kann es sein, zumindest einen Teil der Immobilien direkt an die Kinder zu vererben und dabei einen Nießbrauch für den überlebenden Elternteil einzutragen. Dadurch kann der Steuerfreibetrag von 400.000 € pro Kind genutzt werden und die Immobilien sind auf dem Papier auch weniger wert.
Gut zu wissen: Ziehen die Erben nach dem Tod des Eigentümers selbst in die Wohnung oder das Haus ein, fällt normalerweise ohnehin keine Erbschaftssteuer an. Daher ist es in diesem Fall nicht nötig, den Umweg über Schenkung und Nießbrauch zu gehen.
Als spezialisierter Anwalt für Erbrecht steht Philipp Krasa Mandanten aus dem Großraum Nürnberg-Fürth-Erlangen gerne zur Seite wenn es beispielsweise um die Testamentsgestaltung geht.
Nießbrauch und Immobilienrente
Viele ältere Menschen stehen vor einem Dilemma: Einerseits reicht die Rente nicht oder kaum zum Leben, andererseits haben sie ein ansehnliches Vermögen angehäuft – das aber im selbst bewohnten Haus oder der Wohnung gebunden ist. Manche Investoren bieten in so einer Situation Modelle der Immobilienrente an. Oft wird dann ein Verkauf der Immobilie bei gleichzeitiger Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch vereinbart.
Solche (und andere) Modelle der Immobilienrente können Sinn machen. Teilweise handelt es sich aber auch um unseriöse Anbieter. Da die Verträge normalerweise nur schwer zu verstehen sind, sollten sie von einem Anwalt überprüft werden – schließlich geht es um viel Geld und das eigene Dach über dem Kopf. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht steht Philipp Krasa Ihnen gerne beratend zur Seite.
Philipp Krasa
Als spezialisierter Anwalt für Erbrecht und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht ist Philpp Krasa der ideale Ansprechpartner für Mandanten aus Fürth, Nürnberg, Erlangen und Umgebung, wenn es um die Nachlassgestaltung mit Hilfe des Nießbrauchrechts geht.