Miete, Pacht & Wohnungseigentum

Vermietung von Wohnraum

Hierbei handelt es sich um die Vermietung von Häusern oder Wohnungen, um darin zu wohnen. Je nachdem, ob man Mieter oder Vermieter ist, sollte man bereits bei Abschluss des Mietvertrages auf verschiedene Dinge achten. So ist daran denken, in welcher Form die Mietkaution gestellt wird oder in welcher Art in Zukunft eine Mieterhöhung erfolgen soll. Neben den gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung kann auch eine Index- oder Staffelmiete vereinbart werden. Auch ist darauf zu achten, ob und welche Nebenkosten der Mieter tragen soll und ob diese in Form einer Pauschale oder Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden soll. Der Vermieter hat die Möglichkeit, bei der Auswahl der Mieter eine Selbstauskunft zu verlangen. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass er nur Fragen an den Mieter richtet, welche auch zulässig sind.

Kündigung

Durch eine Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Hierbei sind verschiedene Formalien zu berücksichtigen, z. B. muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass die gesetzliche Frist zur Kündigung eingehalten wird. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, kann aber je nach Dauer des Mietverhältnisses für den Vermieter auch länger sein. Sie kann im Höchstfall bis zu neun Monate betragen. Der Vermieter kann nur in bestimmten Fällen das Mietverhältnis beenden. Er kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, weil er durch die Vermietung an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist oder weil ihm ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar ist ordentlich kündigen. Letzteres tritt auf, wenn der Mieter gegen seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis verstoßen hat und kann in bestimmten Fällen auch zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.

Mietminderung

Der Mieter ist berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die angemietete Wohnung oder das angemietete Haus nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht und nur eingeschränkt bewohnbar ist. So ist eine Mietminderung wegen Lärm oder Bauarbeiten möglich. Der Mieter muss jedoch darauf achten, dass er dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, den Grund für die Mietminderung zu beheben. Darüber hinaus darf der Mieter die Miete nicht zu stark kürzen. Sollte er die Miete zu stark kürzen, bezahlt er zu Unrecht einen Teil des Mietzinses nicht. Dies kann einen Grund sowohl für eine fristlose als auch für eine ordentliche Kündigung darstellen.

Immobilienverwaltung

Es gibt zwei Arten der Immobilienverwaltung: bei der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterstützt der Verwalter die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten, die mit der Immobilie zu tun haben. Er setzt dabei die Beschlüsse, welche die Wohnungseigentümer gefasst haben, um und erstellt Abrechnungen für die Wohnungseigentümer. Die andere Form der Immobilienverwaltung stellt die Mietverwaltung dar. Der Verwalter hilft Vermietern in allen Angelegenheiten der Vermietung einer Immobilie. Er erstellt zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung und ist der Ansprechpartner für die Mieter.

Pachtrecht

Wir beraten vor Abschluss eines Pachtvertrages über dessen Formulierung und Gestaltungsmöglichkeiten. Weiter helfen wir bei der Beendigung entsprechender Verträge und der Durchsetzung der dadurch entstehenden Ansprüche.

Mieterhöhung und Nebenkosten

Eine regelmäßige Anpassung des Mietzinses an die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten ist für den Vermieter wesentlich, damit die Vermietung wirtschaftlich bleibt. Hierbei hat er jedoch verschiedene Formalien zu beachten. Sofern der Mietvertrag eine Vereinbarung zur Erhöhung der Miete wie zum Beispiel eine Staffel- oder Indexmiete enthält, ist diese zu beachten. Sollte es keine vertragliche Vereinbarung geben, so kann die Miete nach den gesetzlichen Vorgaben erhöht werden. Dabei muss die Miete aber 15 Monate unverändert bleiben. Sie darf im Zeitraum von drei Jahren nur um bis zu 20 % erhöht werden und höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Sofern es im Mietvertrag vereinbart wurde, muss der Mieter die Nebenkosten tragen. Hierbei kann der Vermieter jährlich über die Nebenkosten abrechnen oder die Nebenkosten durch Zahlung einer Pauschale abgelten lassen.

Gewerbemietverhältnis

Dies betrifft Räume, die nicht mit dem Zweck angemietet wurden, um darin zu wohnen. Darunter fällt zum Beispiel die Anmietung von Ladenflächen. Bei Abschluss eines Mietvertrages über Gewerbemieträume wird dem Vermieter und dem Mieter vom Gesetzgeber mehr Möglichkeiten zu individuellen Vereinbarungen gegeben. Jedoch wird der Mieter im Gewerbemietrecht deutlich weniger geschützt, als im Wohnraummietrecht. Es besteht z. B. kein gesetzlicher Kündigungsschutz.

 

 

Für Fragen hierzu oder weitere Fragen zu den Themen Miete, Pacht & Wohnungseigentum steht unser spezialisierter Rechtsanwalt Philipp Krasa, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zu Ihrer Verfügung.

Checklisten

Wohnung mieten – welche Unterlagen brauche ich? Herunterladen
Muss ich dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen? Herunterladen
Ich möchte eine Wohnung vermieten – welche Unterlagen benötige ich? Herunterladen

Philipp Krasa

In der Kanzlei seit 2016
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