Nießbrauch im Testament – aber nicht im Grundbuch eingetragen

Der Nießbrauch bei Immobilien ist ein häufig genutztes Instrument bei der Gestaltung von Vermögensübertragungen – entweder durch ein Testament oder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Diese Trennung von Eigentum und Nutzungsrechten kann auch ohne Eintragung im Grundbuch erfolgen. Hier erläutern wir kurz, was Nießbrauch ist und welche Vorteile und Nachteile es hat, wenn der Nießbrauch im Testament angeordnet ist aber nicht im Grundbuch eingetragen wird.

Was Nießbrauch ist

In vielen Fällen kann es – beispielsweise zur Vermeidung von Erbschaftssteuern – Sinn machen, eine Immobilie an die Kinder zu übertragen oder sie zu vererben. Brauchen die Eltern – bzw. der überlebende Elternteil – die Immobilie weiterhin als Einkommensquelle oder zum Wohnen, kann dies durch einen Nießbrauch geregelt werden.

Nießbrauch bedeutet, dass das Eigentum bei einer Person oder Personengruppe liegt, die Nutzung aber bei einer anderen. So können Eltern ihr Haus an die Kinder verschenken, dort aber weiter wohnen. Der Nießbrauch geht noch über dieses reine Wohnrecht hinaus. So können die Nießbraucher die Immobilie beispielsweise auch vermieten, um ihren Platz im Altersheim zu finanzieren. Nach dem Tod der Nießbrauchberechtigten können die Eigentümer (Kinder) die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten.

Nießbrauch mit und ohne Eintrag im Grundbuch

Grundsätzlich ist es möglich, den Nießbrauch in einem Testament oder Erbvertrag zu regeln, ohne ihn im Grundbuch einzutragen. Das kann verschiedene Vorteile und Nachteile haben:
Vorteile:

• Die Eintragung im Grundbuch kostet Geld für Notar und Grundbucheintrag.
• Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie erheblich.
• Durch den verringerten Wert ist es sehr schwierig, die Immobilie zu verkaufen oder zu beleihen.

Nachteile:

• Die Eintragung bietet den Nießbrauchern Rechtssicherheit: Auch bei einem Verkauf oder einer späteren Grundschuldbelastung bleibt der Nießbrauch bestehen. Selbst bei einer Insolvenz des neuen Grundstückseigentümers sind die Nießbraucher geschützt.

In den meisten Fällen dürfte es aus Sicht des Nießbrauchers daher wesentlich sinnvoller sein, wenn der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen wird. Diese Lösung bietet deutlich mehr Sicherheit als eine rein schuldrechtliche Vereinbarung. Erblasser sollten in ihrem Testament daher klarstellen, dass der Nießbrauch im Grundbuch einzutragen ist. Und auch Schenkende sollten den Nießbrauch im Grundbuch eintragen.

Wird der Nießbrauch nur schuldrechtlich geregelt und nicht im Grundbuch eingetragen, ist dies dagegen für die Erben bzw. die Beschenkten von Vorteil.