Grundsätzlich darf ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung einen Mietvertrag kündigen, selbst wenn der Mieter keine Vertragsverletzung begangen hat. Dabei hat er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen zu halten. In manchen Fällen gilt allerdings nach § 577a BGB eine zusätzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Das ist dann der Fall, wenn das bei Mietbeginn einheitliche Gebäude rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt („Wohnungseigentum begründet“) und die Wohnung anschließend verkauft wird. Der neue Wohnungseigentümer kann erst nach dieser Sperrfrist Eigenbedarf oder ein anderes „berechtigtes Interesse“ geltend machen.
In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Kündigungssperrfrist auf bis zu 10 Jahre ausweiten. Der Freistaat Bayern hat mit der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) über 200 Gemeinden ausgewiesen, in denen die Sperrfrist für den Eigenbedarf verlängert wird. In diesen bayerischen Orten beträgt die Kündigungssperrfrist 10 Jahre. Dazu gehören vor allem Großstädte wie München, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg, Bamberg und Bayreuth sowie deren Umland. Die vollständige Liste findet sich hier.
In Mittelfranken gilt die verlängerte Eigenbedarfskündigungs-Sperrfrist in Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Bubenreuth, Eckental, Herzogenaurach, Uttenreuth, Oberasbach, Stein b. Nürnberg, Altdorf b. Nürnberg, Feucht, Lauf a.d. Pegnitz, Röthenbach a.d. Pegnitz, Schwaig b. Nürnberg und Wendelstein. Auch für Forchheim und Neumarkt i.d. Opf. gilt die verlängerte bayerische Sperrfrist von 10 Jahren.
Für Mittelfranken ist die oben stehende Liste für die verlängerte Sperrfrist vollständig. Die 10jährige Kündigungssperrfrist gilt in der Region daher u.a. nicht in Ansbach, Roth, Zirndorf, Dinkelsbühl, Feuchtwangen, Gunzenhausen, Hersbruck, Hilpoltstein, Höchstadt a.d. Aisch, Neustadt a.d. Aisch, Rothenburg ob der Tauber oder Weißenburg i. Bayern.
Die aktuelle bayerische Mieterschutzverordnung gilt noch bis Ende 2025. (Stand: Juni 2025)